MODIFICHE
NELLE PRASSI DELLE VENDITE IMMOBILIARI DEL TRIBUNALE DI
MONZA
OBBIETTIVI
Al
fine di individuare le modifiche nelle prassi delle procedure
esecutive immobiliari che possano assicurare una loro maggiore
celerità ed efficacia è stata costituita una
commissione di studio composta dai magistrati della Sezione
III del Tribunale di Monza dott. Claudio Miele, dott. Alberto
Roda, dott. Roberto Fontana, dott. Filippo d' Aquino e,
su designazione del Consiglio dell' Ordine degli Avvocati
di Monza, dall' avv. Elisabetta Cirillo, dall' avv. Emanuele
Cirillo, dall' avv. Beatrice De Simone,dall' avv. Antonio
Labombarda, dall' avv. Francesca Sorbi e dall' avv. Cinzia
Valagussa.
La
commissione ritiene che debbano essere raggiunti i seguenti
obbiettivi:
1)
garantire migliori condizioni di realizzo dei beni
2)
ridurre tempi e costi della procedura.
MIGLIORI
CONDIZIONI DI VENDITA
Come
già evidenziato nella relazione dei giudici della
sezione<1>, si ritiene che migliori condizioni di
vendita dei beni, ossia più vicine possibili a quelle
di mercato, possano essere ottenute incentivando la partecipazione
alle vendite giudiziarie dei comuni cittadini.
Per
far ciò è necessario eliminare tutte quelle
cause che fino ad ora ne hanno reso difficoltosa la partecipazione.
In
particolare occorre:
a)
assicurare un' informazione riguardo alle vendite giudiziarie
adeguata sia
sotto
il profilo quantitativo sia sotto quello qualitativo affinché
essa possa effettivamente raggiungere la generalità
dei cittadini potenzialmente interessati e consentire a
ciascuno di essi di conoscere, con facilità e con
sufficiente anticipo, tutte le vendite disposte dal Tribunale
di Monza, le caratteristiche essenziali dei beni oggetto
delle stesse, con possibilità di acquisire la relativa
documentazione senza doversi necessariamente recare presso
la cancelleria; rientra in tale prospettiva la necessità
di assicurare elevati standard qualitativi nella redazione
delle perizie di stima, soprattutto con riferimento alla
descrizione dei beni oggetto delle vendite ed eventuali
pesi o oneri che gravino sui beni;
b)
assicurare a tutti gli interessati all' acquisto di poter
visitare l' immobile prima della scadenza del termine per
il deposito dell' offerta (posto che la mancanza di fatto
di questa possibilità rappresenta, notoriamente,
una delle principali cause di disincentivazione della partecipazione
alle vendite giudiziarie del cittadino comune normalmente
interessato all' acquisto del bene, non per effettuare un'
operazione commerciale, ma per soddisfare proprie esigenze
abitative);
c)
tutelare l' affidamento riposto dai cittadini interessati
all' acquisto riguardo all' effettivo svolgimento della
vendita dopo la pubblicazione della relativa inserzione
sugli organi di stampa (tenuto conto che: 1) eventuali accordi
tra creditori e debitore, soprattutto se quest' ultimo è
al riguardo tempestivamente sollecitato, ben possono essere
perfezionati nel notevole arco temporale intercorrente tra
il pignoramento del bene e la pronuncia dell' ordinanza
di vendita; 2) il disagio creato ai potenziali acquirenti
dalla comunicazione del mancato svolgimento della vendita
dopo che gli stessi hanno visitato l' immobile, attivato
la procedura per l' erogazione di un mutuo, depositato l'
offerta in cancelleria e si sono appositamente recati in
tribunale il giorno fissato per la gara contribuisce non
poco a incrinare la credibilità dell' istituto delle
vendite giudiziarie o comunque a disincentivare la partecipazione
di soggetti diversi dai frequentatori abituali, con pregiudizio
per lo stesso creditore procedente con riferimento alle
altre eventuali procedure esecutive nelle quali sia interessato);
3) la concessione della rateizzazione del pagamento del
debito a seguito del deposito d' istanza di conversione
non è affatto automatica rappresentando una facoltà
del giudice dell' esecuzione;
d)
eliminare i fenomeni di turbativa d' asta notoriamente collegati
al sistema della vendita con incanto (che pure costituiscono
una delle principali cause d' allontanamento del comune
cittadino dalle vendite giudiziarie e nel contempo consentono
operazioni speculative con la svendita degli immobili a
valori irrisori e conseguente grave pregiudizio sia dei
creditori sia del debitore esecutato);
e)
assicurare che il decreto di trasferimento, con relativo
ordine di liberazione dell' immobile da parte del debitore
esecutato che eventualmente ancora lo occupi, sia pronunciato
all' atto del versamento del prezzo e che l' acquirente
dell' immobile possa quindi rapidamente entrare nel possesso
del bene.
RIDUZIONE
DI TEMPI E COSTI
La
Commissione, analizzando le attuali prassi processuali,
ha rilevato che vi è l' opportunità di:
a)
ridurre il numero delle udienze necessarie per pervenire
alla vendita dell' immobile;
b)
prevedere un numero di udienze sufficiente ad assicurare
in ogni procedura la fissazione dell' udienza per la pronuncia
dell' ordinanza di vendita possibilmente entro il termine
massimo di sei mesi dal deposito dell' istanza di vendita,
la fissazione dell' udienza di vendita entro i sei mesi
successivi e la cadenza semestrale di eventuali ulteriori
udienze di vendita;
c)
ridurre il numero di accessi delle parti alla cancelleria;
d)
evitare, in assenza di una concreta volontà d' acquisto
manifestata dai comproprietari, la messa in vendita di quote
indivise che dà luogo a numerose aste deserte e di
norma sfocia o nella svendita della quota a valori irrisori
(che in alcuni casi coprono a malapena le spese) o addirittura
nella rinuncia dei creditori alla vendita stessa;
e)
ridurre i tempi di attesa di adempimenti fuori udienza;
f)
ridurre gli adempimenti di cancelleria relativi alla gestione
delle somme di competenza della procedura e assicurare una
equa remunerazione di tali importi nelle more del procedimento.
La Commissione prende atto che le modifiche delle prassi
organizzative già adottate dai giudici della Sezione
in materia di vendite fallimentari si sono rivelate di notevole
efficacia ai fini che qui ci si propone e pertanto, compiute
ulteriori analisi, ritiene di indicare le seguenti soluzioni,
pienamente conformi alla ratio delle norme vigenti.
PARTECIPAZIONE
DEI CITTADINI
A)
Adeguate forme di pubblicità
Come
già è da tempo prassi nelle vendite fallimentari
per assicurare un' adeguata informazione il giudice disporrà
che la pubblicità venga effettuata, oltre che mediante
affissione dell' ordinanza all' Albo del Tribunale e pubblicazione
della stessa per estratto sul Foglio Annunci Legali della
Provincia di Milano, anche attraverso l' inserzione di annuncio,
redatto secondo le indicazioni disponibili presso la cancelleria
(e comunque con indicazione dell' ubicazione e tipologia
del bene, superficie in metri quadri, prezzo base, giorno
ed ora della gara nel caso di più offerte, nome del
giudice, nome del debitore e del numero della procedura
ed omissione di ogni dato catastale) nella periodica pagina
del Corriere della Sera dedicata alle vendite immobiliari
del Tribunale di Monza, che conterrà tra l' altro,
in un apposito spazio, informazioni sul funzionamento delle
vendite giudiziarie, sulle modalità di partecipazione
alle stesse e sulla possibilità di contrarre mutui
a tassi agevolati garantiti da ipoteche sui beni oggetto
delle vendite nonché l' indicazione della successiva
data di pubblicazione della pagina del Tribunale di Monza
(costo medio previsto per inserzione relativa a vendita
di un solo lotto ca. lire 900.000 oltre IVA).
La
pubblicazione dovrà essere effettuata almeno sessanta
giorni prima del termine per il deposito dell' offerta,
al fine di assicurare agli interessati il tempo necessario
per visitare uno o più immobili, esaminare la documentazione
ed avviare le procedure per ottenere eventualmente la concessione
di un mutuo (nella relativa convenzione con gli istituti
di credito è previsto che l' istruttoria sia avviata
almeno trenta giorni prima della gara).
Nel
caso di vendite aventi ad oggetto immobili a destinazione
commerciale o industriale di valore superiore a lire 500.000.000
verrà disposta la pubblicazione dell' annuncio anche
nell' apposito spazio del Tribunale di Monza su Il Sole
24 ore (costo medio della pubblicità per ogni inserzione
ca. lire 800.000 oltre IVA)
Per
consentire il raggiungimento di un pubblico diverso dai
lettori del Corriere della Sera il giudice disporrà
la pubblicazione dello stesso annuncio nelle pagine dedicate
alle vendite immobiliari del Tribunale di Monza su periodici
facenti parte della categoria free press, ossia periodici
a distribuzione gratuita, contenenti piccoli annunci e brevi
testi redazionali. Attualmente è prevista la pubblicazione
di una pagina delle vendite del Tribunale di Monza su ogni
numero del quindicinale Qui Casa, periodico specializzato
nel settore delle vendite immobiliari distribuito gratuitamente
in 45.000 copie mediante edicole, distributori fissi e spedizione
postale a categorie particolari. Il costo di ogni inserzione
è di ca. lire 9.000 oltre IVA e si prevedono mediamente
due inserzioni per ogni esperimento di vendita.
La
pubblicità sarà inoltre effettuata mediante
la riproduzione della pagina de Il Corriere della Sera in
10.000-15.000 copie e la distribuzione della stessa da parte
di una società di servizi presso alcuni tavoli installati
nelle ore di punta nei centri storici di Monza e di altri
Comuni della Brianza.
Attualmente
il servizio è svolto dalla cooperativa «La
Villa», con sede a Seregno, che si avvale dell' opera
di studenti universitari. A tali operatori, nel corso di
un apposito incontro, i magistrati della sezione hanno fornito
tutte le fondamentali nozioni sul sistema delle vendite
giudiziarie e sulla relativa disciplina giuridica, così
da metterli in grado di offrire a loro volta corrette informazioni
agli interessati.
Sarà
ancora disposta la collocazione di contenitori per la distribuzione
al pubblico della predetta pagina del Corriere della Sera
entro edifici aperti al pubblico (ad es. Tribunale, Stazione
Ferroviaria, Camera di Commercio, Uffici Postali, Banche
ecc.) Il costo per la riproduzione della pagina del giornale
è di ca. lire 1.500.000 mentre il costo per l' attività
di distribuzione è di lire15.000 oltre Iva per ogni
persona impegnata: ipotizzando un tempo distribuzione di
complessive 80 ore il costo per ogni procedura si colloca
tra lire 25.000 e lire 30.000.
In
base ad un accordo con l' Ordine dei Commercialisti di Monza
tutte le inserzioni pubblicate su Il Corriere della Sera
e su Qui Casa saranno riprodotte senza oneri nel Bollettino
dell' Ordine (che può presentare una particolare
utilità per gli immobili a destinazione commerciale
o industriale). E' prevista la definizione di analoghi accordi
con altri Ordini o Associazioni di Categoria.
Oltre
la pubblicazione degli annunci il giudice disporrà
l' inserimento dell' ordinanza di vendita unitamente alla
perizia di stima su rete Internet all' indirizzo http://www.galactica.it./tribunale.monza
oltre che nel servizio fax automatico a richiesta (tramite
il quale qualunque interessato che disponga di un fax può,
componendo il numero telefonico indicato sul giornale e
digitando il codice di identificazione della procedura,
ricevere gratuitamente a qualsiasi ora e in qualsiasi giorno,
anche festivo, copia della perizia e dell' ordinanza).
La
stessa società che gestisce il sito Internet delle
vendite giudiziarie del Tribunale di Monza e il servizio
fax automatico provvederà a inviare copia dell' ordinanza
e della perizia (con relativi allegati) a tutti i richiedenti,
a mezzo posta e con sole spese di spedizione a carico, presso
la relativa abitazione o ufficio (la tariffa concordata
con Planet Com s.a.s per tali servizi, tenuto conto che
attualmente la maggior parte delle ordinanze e delle perizie
non è disponibile su supporto informatico e si rendono
quindi necessarie complesse operazioni di fotocopiatura,
scannerizzazione e trattamento OCR, è di lire 160.000
oltre IVA per tutta la procedura, per cui, anche nel caso
di più gare deserte, non verranno successivamente
addebitati altri costi).
La
messa in vendita del bene sarà inoltre comunicata
per raccomandata ai terzi occupanti, ai condomini e, nel
caso di terreni, ai confinanti, ove risultanti dalla perizia
(a tal fine nell' incarico del perito sarà compresa
anche l' acquisizione di tali dati).
Quando
il creditore ne evidenzierà l' utilità e il
giudice lo riterrà opportuno, verrà altresì
disposta la stampa di un certo numero di volantini (contenente
le informazioni essenziali relative al singolo bene ed alle
modalità della vendita) e la loro distribuzione nell'
area specifica in cui si trova il bene (un determinato quartiere
o piccolo Comune ecc.). Ipotizzando la stampa di 2000 volantini
e l' impiego per la loro distribuzione di due persone per
tre ore ciascuna, il costo sarebbe di ca. lire 300.000.
b)
Migliore leggibilità e completezza delle perizie
di stima
I
magistrati della sezione III, in collaborazione con l' ing.
Alfonso Impelliccieri e il geom. Dario Mottadelli, hanno
realizzato un programma per la redazione automatica delle
perizie di stima.
Il
programma provvede a richiedere al perito le necessarie
informazioni e redige automaticamente il testo della perizia
comprendente fra l' altro: 1) una descrizione complessiva
e sintetica dei beni, nella quale siano indicati anche il
contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la
destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; 2)
una descrizione analitica di ciascun bene con indicazione
della relativa tipologia, delle misure e delle caratteristiche
costruttive; 3) la descrizione dello stato di possesso degli
immobili, con precisazione se siano occupati dal debitore
o da terzi ed eventualmente con specificazione del titolo
contrattuale e della scadenza dello stesso; 4) l' individuazione
puntuale di tutti i vincoli e oneri giuridici gravanti sul
bene ed in particolare, quanto ai vincoli che rimarranno
a carico dell' acquirente, domande giudiziali ed altre trascrizioni,
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura,
altri pesi o limitazioni d' uso (esempio servitù
o altri diritti reali, oneri reali, obbligazioni propter
rem, vincoli discendenti da convenzioni matrimoniali ecc.),
e, quanto ai vincoli ed oneri giuridici destinati ad essere
cancellati o regolarizzati al momento della vendita, pignoramenti,
iscrizioni ipotecarie, difformità urbanistico-edilizie
(con indicazione dell' eventuale sanabilità ai sensi
delle leggi n.47/85 e 724/94 e dei relativi costi) e difformità
catastali; 5) informazioni concernenti le spese ordinarie
annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi
due anni; le eventuali spese condominiali già deliberate
anche se ancora non scadute, eventuali cause in corso; 6)
indicazione dei criteri e delle fonti utilizzate per la
stima dei beni.
Ciò
consentirà l' uniformità di struttura delle
diverse perizie e il rispetto di un adeguato livello del
contenuto informativo.
Per
consentire in ogni caso ulteriori verifiche da parte del
lettore alla perizia saranno sempre allegati una planimetria
del bene e copia integrale dell' atto di provenienza.
c)
Nomina di custode giudiziario
In
tutte le procedure esecutive, su richiesta del creditore,
sarà tendenzialmente nominato un custode giudiziario.
Ciò,
principalmente, al fine di assicurare a tutti gli interessati
la possibilità di visitare l' immobile in vendita.
E'
innegabile infatti, che uno dei maggiori ostacoli alle vendite
in sede esecutiva, è rappresentato dalla sostanziale
impossibilità, in assenza di custode, di visitare
l' immobile. Ciò in quanto il normale cittadino,
e cioè colui che compra non a fini speculativi, ma
per utilizzare direttamente l' immobile, non comprerebbe
mai un bene senza prima aver potuto accedere ai locali e
quindi sulla sola base della descrizione -sovente sommaria
e carente- della perizia di vendita.
L'
impossibilità di visitare il bene, pertanto, è
ulteriore concausa della scarsa partecipazione alle vendite
e quindi di anomali ribassi del prezzo, con grave danno
per i creditori.
Una
volta nominato il custode, invece, quest' ultimo potrà
accompagnare i potenziali acquirenti a visitare l' immobile
e fornirà loro anche tutte le informazioni preliminari,
inserendo il proprio numero di telefono negli annunci pubblicitari.
Al
custode, poi, potrà essere affidato l' incarico di
assicurare la corretta conservazione del bene e il puntuale
pagamento delle spese condominiali da parte dell' occupante.
E'
noto infatti come, spesso, il debitore esecutato sospenda
il pagamento di tali spese, con conseguente sorgere di nuovi
oneri a carico del possibile acquirente (ulteriore motivo
di disaffezione) e non provveda più neanche alla
normale manutenzione del bene, con evidente pericolo di
deprezzamento.
In
tali casi, e anche ove il debitore assuma atteggiamenti
ostruzionistici riguardo alla visita dell' immobile da parte
dei potenziali acquirenti, il custode giudiziario potrà
chiedere che il giudice revochi l' autorizzazione, concessa
al debitore ex art. 560, terzo comma, a continuare ad abitare
nell' immobile, con conseguente sgombero dello stesso.
Il
custode potrà ancora curare l' eventuale riscossione
dei canoni di locazione dovuti e intimare, se necessario,
tempestiva disdetta di contratti in corso e si attiverà
per ottenere l' immediata liberazione dell' immobile se
detenuto da terzi senza titolo.
All'
atto della nomina, il giudice, salvo diversa richiesta del
creditore, disporrà che il custode, al fine di coadiuvare
le parti nella procedura esecutiva, provvederà anche,
a nome del creditore procedente, a tutti gli adempimenti
relativi alle notificazioni dell' ordinanza di vendita,
all' affissione della stessa nell' Albo del Tribunale, alla
pubblicazione per estratto sul F.A.L. nonché all'
effettuazione delle pubblicità su Il Corriere della
Sera ed altri periodici previsti e alla trasmissione di
copia della perizia e dell' ordinanza a Planet Com s.a.s.
per l' inserimento sulla rete Internet e nel servizio fax.
Qualora
il creditore procedente non intendesse più farsi
carico delle pubblicazioni previste nell' ordinanza di vendita
dovrà darne comunicazione al custode giudiziario
almeno 20 giorni del termine previsto per il deposito del
testo dell' inserzione in cancelleria e il custode, in tal
caso, provvederà ad interpellare i creditori intervenuti
per sapere se qualcuno di essi intende accollarsi il relativo
onere economico.
Sarà
altresì compito del custode inviare la comunicazione
della messa in vendita dell' immobile ai terzi occupanti,
ai condòmini e confinanti.
La
nomina del custode nelle nuove procedure sarà richiesta
dal creditore procedente nella stessa istanza di vendita
(al riguardo si deve tener conto che la nomina del custode
è essenziale anche per assicurare l' accesso all'
immobile da parte del perito estimatore e che il perito
deve redigere la perizia antecedentemente alla prima udienza).
Nelle
procedure già pendenti il creditore procedente o
i creditori intervenuti depositeranno la relativa istanza
in cancelleria senza attendere l' udienza già fissata
(tenuto conto che a tale udienza il debitore dovrà
essere convocato dalla cancelleria per essere sentito sull'
istanza ai sensi dell' art. 559, secondo comma, mentre,
laddove sia già fissata la vendita, occorre che il
custode sia nominato prima per assicurare la visita dell'
immobile da parte degli interessati).
Il
compenso del custode, salva l' ipotesi in cui lo stesso
debba provvedere all' incasso di canoni di locazione, sarà
pagato dopo l' effettuazione della vendita con il ricavato
della stessa e secondo i valori indicati nella seguente
tabella, tenendo conto della attività effettivamente
svolta:
I
compensi di cui sopra sono stati determinati tenendo conto
da un lato delle tariffe professionali di avvocati, dottori
commercialisti e ragionieri e dall' altro della delicatezza
dell' incarico e del tempo richiesto
Il
giudice potrà, ove ciò apparisse giustificato,
liquidare somme inferiori ai minimi sopra indicati, avuto
anche riguardo al momento in cui si fosse verificata una
eventuale interruzione dell' incarico prima della vendita.
Il
compenso, in caso di interruzione della procedura, sarà
posto a carico solidale dei creditori.
Nel
caso di gestione di rapporto di locazione al custode per
tale attività sarà riconosciuto inoltre l'
onorario annuo di cui all' art.28 della Tariffa Professionale
dei Dottori Commercialisti di cui al D.P.R. 10 ottobre 1994,
n.645.
Dovranno
invece essere sempre anticipate al custode le spese per
le notificazioni e le inserzioni sul F.A.L.
d)
Disincentivazione dell' istanze di conversione o di rinvio
dopo la pubblicazione degli annunci pubblicitari
Al
fine di tutelare l' affidamento riposto dai cittadini interessati
all' acquisto riguardo all' effettivo svolgimento della
vendita dopo la pubblicazione della relativa inserzione
sugli organi di stampa il giudice, nell' ordinanza di fissazione
dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, avviserà
il debitore che eventuali istanze di conversione con rateizzazione
saranno accolte se formulate entro tale udienza mentre successivamente
sarà ammessa solo la conversione con pagamento integrale
del debito, a meno che i creditori in tale udienza, al fine
di facilitare delle trattative in corso, chiedano al giudice
di soprassedere alla pronuncia dell' ordinanza di vendita
con conseguente fissazione, anche in tempi lunghi, di una
nuova udienza per gli stessi incombenti.
Nell'
ordinanza di vendita il giudice disporrà poi che
essa sia notificata immediatamente al debitore esecutato
affinchè eventuali accordi tra debitore e creditori
possano definirsi prima della scadenza del termine per il
deposito della richiesta di pubblicazione degli annunci
su Il Corriere della Sera e gli altri periodici. In ogni
caso è essenziale che, nel caso in cui alla scadenza
del termine per il deposito delle richieste di pubblicazione
siano in corso trattative che il creditore procedente intende
coltivare, questi non proceda ad effettuare la pubblicità
(salvo comunicare tempestivamente tale decisione agli altri
creditori intervenuti) riservandosi invece di chiedere al
giudice, eventualmente, la pronuncia di una nuova ordinanza
di vendita.
e)
Vendite senza incanto
Va
premesso che, ai sensi dell' art. 569 codice di procedura
civile, la vendita deve effettuarsi senza incanto, salvo
che il giudice non ritenga opportuno che essa si svolga
con il sistema dell' incanto.
Nel
Tribunale di Monza, in particolare nella sezione fallimentare,
è ormai da tempo prassi che tutte le vendite si svolgano
con il sistema della vendita senza incanto.
Sebbene
infatti tale sistema di vendita sia visto con sfavore in
molte sedi giudiziarie, deve invece ritenersi, ad un esame
più approfondito, che esso sia il più idoneo
a consentire un miglior realizzo dei beni e ad evitare fenomeni
di turbativa d' asta, mentre proprio i meccanismi della
vendita con incanto si rivelano come la principale causa
di inquinamento delle aste, di indiscriminato ribasso del
prezzo e, in ultima analisi, di scarsa efficienza della
procedura.
Giova
precisare che la procedura di vendita senza incanto seguita
dal Tribunale di Monza non si differenzia in nulla -se non
per quanto più avanti specificato- dalla vendita
con incanto. In particolare, il prezzo di vendita è
determinato sulla base dei valori indicati da un esperto;
viene immediatamente fissata una udienza nella quale si
provvederà all' esame delle offerte; della vendita
viene data ampia pubblicità su giornali di carattere
nazionale almeno 60 giorni prima; in caso di più
offerte si procede a pubblica gara, innanzi al giudice,
tra gli offerenti.
Le
uniche differenze con la vendita con incanto sono a questo
punto costituite dal carattere vincolante delle offerte
-per cui in caso di unica offerta il bene viene aggiudicato
senza possibilità per l' offerente di ritirare l'
offerta - e dalla impossibilità di effettuare offerte
in aumento di sesto dopo l' incanto. Proprio queste due
differenze costituiscono il fondamento della maggiore idoneità
di tale sistema di vendita a perseguire un miglior realizzo
dei beni ed una maggiore trasparenza.
E'
notorio infatti come nel caso di vendita con incanto il
carattere non vincolante della offerta faciliti da un canto
il fenomeno delle aste mandate deserte (ove l' offerente
si accorga di essere l' unico partecipante o si accordi
con eventuali altri partecipanti) per abbassare a livelli
talvolta irrisori il prezzo di vendita e, d' altro canto,
consenta l' inserimento nelle aste di soggetti intenti unicamente
ad estorcere (con la minaccia di effettuare dei rilanci
strumentali) delle somme di denaro ai partecipanti realmente
interessati all' acquisto. Ciò in quanto, stante
il carattere non vincolante dell' offerta, è possibile
chiedere di partecipare alla asta, con la riserva mentale
di ritirarsi nel caso in cui non vi siano altri offerenti,
senza correre nessun rischio di perdere la cauzione o di
essere costretti all' acquisto.
Ed
altrettanto notorio, anche al di fuori della cerchia degli
addetti a lavori, come anche la facoltà di aumento
del sesto dopo l' aggiudicazione solo in casi estremamente
rari dia luogo a nuove offerte ed a una effettiva riapertura
della gara, essendo invece molto spesso utilizzata come
arma di pressione per ottenere un illecito compenso economico.
Tali
fenomeni creano un clima di generale diffidenza, da parte
del cittadino comune, nei confronti delle vendite giudiziarie,
generando la convinzione diffusa che gli aggiudicatari siano
già predeterminati, ovvero che la partecipazione
di persone estranee all' ambiente dei frequentatori abituali
del mondo delle aste sia fortemente osteggiata. In un circolo
vizioso, ciò, allontanando i cittadini, fa sì
che la partecipazione alle aste sia sostanzialmente monopolio
dei partecipanti di professione, che sono dunque ancora
più agevolati nel condizionare l' esito delle stesse,
anche mediante dei veri e propri accordi tesi alla spartizione
delle occasioni di acquisto.
La
vendita senza incanto, eliminando in radice la possibilità
tali condotte, si rivela quindi l' unico sistema di vendita
che, in base all' esperienza sino ad ora acquisita, offre
sufficienti garanzie, per il creditore procedente, il debitore
e i comuni cittadini interessati all' acquisto.
Per
una piena efficacia di tale sistema, oltre ad una ampia
pubblicità con adeguato anticipo, è tuttavia
essenziale che non vi sia alcuna possibilità di conoscere
prima della scadenza del termine l' eventuale deposito di
offerte. La certezza della presenza di almeno un altro offerente,
infatti, facendo venir meno il pericolo di una aggiudicazione
non desiderata, potrebbe consentire a coloro che volessero
turbare l' asta di presentarsi egualmente.
Ad
evitare ciò, nelle ordinanze di vendita il Tribunale
di Monza dispone che l' offerta venga depositata in cancelleria
in busta sigillata, sulla quale deve essere indicato solo
uno pseudonimo dell' offerente, il nome del giudice e il
giorno dell' udienza fissate per la gara tra gli offerenti
senza alcun riferimento all' ora della stessa, al nome del
debitore, al numero della procedura ed al bene oggetto della
vendita (il che rende impossibile l' identificazione dell'
offerente prima dell' apertura pubblica delle buste, in
quanto ogni giudice fissa nello stesso giorno varie udienze
di vendita).
Alla
luce di queste considerazioni, la mancata previsione, nella
recente normativa (legge 302/98), della possibilità
di delega ai Notai delle vendite senza incanto, impone poi
che le vendite siano effettuate unicamente dai magistrati
del Tribunale.
f)
Previsione di mutui bancari a condizioni agevolate per gli
acquirenti
Ulteriore
ostacolo all' acquisto presso il Tribunale, è costituito
dalla necessità di disporre in tempi brevi dell'
intero importo del prezzo.
Tale
difficoltà non può essere normalmente risolta
mediante un mutuo ipotecario, perché la Banca, prima
del decreto di trasferimento non può iscrivere ipoteca
sull' immobile acquistato in sede d' asta; e il giudice
non può emettere il decreto di trasferimento prima
del versamento del prezzo.
Allo
scopo di superare tale ulteriore ostacolo, il Tribunale
di Monza ha concluso con alcune delle principali Banche,
un accordo in base al quale vengono concessi agli aggiudicatari
mutui sino all' 80 per cento del prezzo, a condizioni agevolate
(tasso Euroribor a sei mesi + 1 punto; spese di istruttoria
lire 100.000 fisse; nessuna spesa per perizia), garantibili
con ipoteca sui medesimi beni oggetto della vendita.
Tale
accordo offre la possibilità di partecipare alle
aste a coloro che non dispongono né della liquidità
necessaria per pagare l' intero prezzo, né di altri
beni da offrire in garanzia nella fase tra l' erogazione
del mutuo e l' emissione del decreto di trasferimento.
g)
Emissione del decreto di trasferimento contestualmente al
versamento del prezzo
Al
fine di consentire all' aggiudicatario una sollecita acquisizione
del bene nelle pienezza delle facoltà di proprietario
sarà assicurata la massima tempestività nell'
emissione del decreto di trasferimento. h) Liberazione dell'
immobile e cancellazione a cura e spese della procedura
delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene
Al
fine di incentivare la partecipazione dei comuni cittadini
alle vendite giudiziarie ed assicurare così valori
di realizzo più vicini a quelli di mercato è
opportuno che, per fugare i diffusi timori riguardo alla
necessità di ulteriori spese che l' acquirente dovrebbe
affrontare per ottenere l' effettiva consegna del bene,
nell' ordinanza di vendita, laddove non si ritenga di procedere
allo sgombero del bene già nel corso del procedimento
a seguito di nomina del custode giudiziario, si preveda
l' accollo da parte della procedura del costo dell' assistenza
di un legale eventualmente occorrente per dare esecuzione
all' ordine di liberazione contenuto nel decreto di trasferimento,
nel caso in cui l' immobile sia occupato dal debitore o
da un terzo senza titolo.
Allo
scopo l' Ordine degli Avvocati provvederà a comunicare
il nominativo di legali disponibili ad assumere tali mandati,
con compensi previamente concordati con la Sezione e determinati
in modo da essere il più possibile contenuti.
Per
analoga ragione occorre che la procedura si faccia carico
direttamente delle spese di trascrizione del decreto di
trasferimento, delle spese di cancellazione delle iscrizioni
ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti e delle
spese di voltura catastale, avvalendosi di agenzia di servizi
a tariffa convenzionata. In tal caso non si procederà
più, come sino ad ora avveniva, ad una decurtazione
del prezzo di vendita per l' importo a ciò necessario.
Attualmente lo Studio Avitalia s.r.l. di Monza si è
impegnato, per un compenso complessivo di lire 490.000,
a provvedere, previa verifica della correttezza dei dati
contenuti nel decreto di trasferimento (in particolare quelli
relativi all' identificazione catastale del bene e delle
iscrizioni e trascrizioni da cancellare) e quindi eventuale
tempestiva segnalazione di errori materiali da correggere,
a redigere, depositare e ritirare la nota di trascrizione
del decreto di trasferimento, ad effettuare materialmente
il pagamento della relativa tassa, a compiere tutti gli
adempimenti necessari per la voltura catastale. L' agenzia
richiede poi un compenso di lire 80.000 per gli adempimenti
relativi ad ogni cancellazione d' iscrizione ipotecaria
o trascrizione di pignoramento. Al compenso dell' agenzia
si devono aggiungere i costi fiscali dei singoli atti ammontanti
a: lire 118.500 per la trascrizione del decreto di trasferimento,
lire 90.000 per la voltura catastale, lire 360.000 per la
cancellazione della trascrizione di un pignoramento, lire
360.000 per la cancellazione d' iscrizione d' ipoteca fino
a lire 50.000.000 e, per la cancellazione d' iscrizione
d' ipoteca superiore a lire 50.000.000, lire 110.000 oltre
ad una somma pari allo 0,50% dell' importo iscritto (pertanto
nel caso, ad esempio, d' immobile sul quale gravi una trascrizione
di pignoramento e un' iscrizione d' ipoteca di lire 300.000.000
i costi per tutte le trascrizioni e cancellazioni descritte
e la voltura catastale ammonterebbero a lire 700.000 quale
compenso per l' agenzia e a lire 2.178.500 per oneri fiscali).
INTERVENTI
PER LA RIDUZIONE DI TEMPI E COSTI
a)
riduzione del numero delle udienze necessarie per giungere
alla pronuncia dell' ordinanza
di
vendita All' atto del deposito dell' istanza di vendita
da parte del creditore procedente, il giudice provvederà
immediatamente (con contestuale comunicazione all' istante):
1)
alla nomina del perito per la valutazione del bene 2) alla
convocazione dello stesso avanti a sè nel primo mercoledì
o giovedì successivo alla comunicazione del provvedimento
per il giuramento e la formulazione del quesito (non richiedendo
la legge che tali incombenti si svolgano in un' udienza
con la partecipazione delle parti ed essendo stato peraltro
elaborato un quesito standard per tutte le procedure) 3)
alla fissazione dell' udienza ex art.569 codice di procedura
civile possibilmente entro 5-6 mesi di distanza; 4) alla
convocazione a tale udienza, nel caso di pignoramento di
quota indivisa, dei comproprietari e degli altri interessati
per sentirli ai sensi dell' art.600 codice di procedura
civile, avvertendoli espressamente che, in mancanza di offerte
d' acquisto della quota e laddove la quota non risulti separabile
in natura, si potrà procedere alla vendita dell'
intera unità immobiliare a mezzo del giudizio di
divisione.
All'
atto del giuramento del perito il giudice:
1)
disporrà che lo stesso proceda tra l' altro alla
verifica della completezza della documentazione depositata
dal creditore procedente comunicando tempestivamente a questi,
direttamente a mezzo posta o fax o e-mail, i documenti eventualmente
mancanti, nonché a redigere subito l' elenco completo
dei soggetti ai quali deve essere effettuata la comunicazione
ex artt. 569, primo comma, 485 e 498 codice di procedura
civile ed ex art.600 codice di procedura civile(ossia creditore
procedente, creditori intervenuti, creditori con diritto
di prelazione risultante dai pubblici registri ed eventualmente
comproprietari e creditori iscritti sulle quote dei comproprietari
non intervenuti);
2)
fisserà il termine per il contestuale deposito della
perizia in Cancelleria e l' invio di copia della stessa
a ciascuna dei creditori procedenti ed intervenuti ed al
debitore a mezzo posta o fax; di modo che ciascuna parte
possa esaminare la perizia senza necessità di chiedere
termine alla successiva udienza. 3) fisserà termine
sino all' udienza per il deposito di eventuali note memorie
di osservazioni e repliche in ordine alla perizia con autorizzazione
alla reciproca comunicazione delle stesse a mezzo posta
o fax e deposito all' atto dell' udienza ex art. 569 codice
di procedura civile;
All'
udienza fissata al momento del deposito dell' istanza il
giudice, salva l' ipotesi in cui occorra instaurare il giudizio
di divisione ex artt.600 e seg. codice di procedura civile,
pronuncerà l' ordinanza di vendita senza incanto.
b)
Fissazione di udienza per la pronuncia di nuova ordinanza
di vendita nella medesima data prevista per la apertura
delle buste, per il caso di asta deserta
Con
ogni ordinanza di vendita il giudice provvederà a
fissare, per il caso di mancato deposito di offerte, udienza
per la pronuncia di nuova ordinanza di vendita allo stesso
giorno ed ora dell' udienza fissata per l' esame delle offerte.
Nel
caso in cui non siano pervenute offerte il giudice procederà
quindi all' immediata pronuncia di una nuova ordinanza di
vendita senza incanto, riservandosi di revocare la stessa
e di convocare le parti e i creditori iscritti nell' ipotesi
di deposito di istanza di assegnazione entro il termine
di dieci giorni.
c)
Riorganizzazione del calendario delle udienze
I
giudici della sezione, analizzando i carichi attuali di
lavoro e l' arretrato esistente, tenuto conto dei tempi
necessari allo svolgimento dell' attività d' udienza
(non meno, quale valore ponderato medio, di 10 minuti per
l' udienza ex art. 569 codice di procedura civile e di 15
minuti per ogni gara o, in caso di asta deserta, per ogni
udienza ex art.590 codice di procedura civile), hanno rilevato:
-
attualmente sono pendenti, per ogni giudice, oltre 1000
procedure con istanza di vendita depositata;
-
la sopravvenienza annua di istanze di vendita, per ciascun
giudice, è mediamente di circa 200;
-
per garantire, in ogni procedura, la fissazione dell' udienza
ex art. 569 codice di procedura civile nel termine di sei
mesi dal deposito dell' istanza di vendita e la fissazione
delle udienze di vendita con cadenza semestrale, saranno
necessarie per la gestione delle sole sopravvenienze, per
ciascun giudice (sul presupposto di un numero complessivo
di 3 giudici addetti alle Esecuzioni Immobiliari) 8 udienze
ex art. 569 codice di procedura civile (h.9.00-13.10 con
trattazione di un fascicolo ogni dieci minuti) all' anno
e, ipotizzando la media di 2 esperimenti di vendita per
l' esaurimento della procedura (attualmente infatti la media
degli esperimenti di vendita con esito positivo ha raggiunto
il 50%), 16 udienze di vendita all' anno aventi una durata,
ciascuna di esse, non inferiore a h. 6.15 (h. 9.00 - 15.15
con cadenza di una vendita ogni 15 minuti. Tale cadenza
si ritiene cadenza necessaria, nel caso in cui siano pervenute
offerte, per assicurare l' ordinato svolgimento della gara
ed evitare disagi per gli offerenti e gli avvocati, nonché
fenomeni di turbativa d' asta; in caso di asta deserta,
per sentire le parti sulle nove modalità di vendita
e consentire la redazione contestuale della nuova ordinanza.
Alle
procedure già pendenti saranno dedicate ulteriori
24 udienze di vendita all' anno, che consentiranno un sostanziale
smaltimento del carico arretrato in ca. due anni (assumendo
come parametro una percentuale di vendita nella misura del
50%, tenendo conto anche delle procedure estinte in altro
modo).
Pertanto,
fino all' esaurimento dell' arretrato, si renderanno necessarie
40 udienze di vendita all' anno di h. 6.15 ciascuna per
ogni giudice (1 alla settimana escludendo il periodo feriale).
Per
consentire ciò, posto che l' attività ampiamente
prevalente della sezione III è quella relativa alle
gestione delle procedure fallimentari, è essenziale
che effettivamente si riduca -come sopra indicato- l' iter
processuale prima dell' esperimento di vendita ad una sola
udienza ex art. 569 e che, per il caso di asta deserta,
si eviti la necessità di ulteriore rinvio per la
pronuncia della nuova ordinanza di vendita, fissando in
ogni provvedimento l' eventuale udienza ex art. 569 codice
di procedura civile, per la stessa data e ora della udienza
di vendita.
d)
Riduzione degli accessi in cancelleria
Al
fine di ridurre gli accessi in cancelleria, nell' interesse
degli stessi utenti e tenuto conto, altresì, del
maggior carico di lavoro conseguente alla quadruplicazione
delle udienze di vendita, occorre che:
1)
i periti inviino copia della perizia direttamente alle parti
(in tal senso sarà disposto in sede di comparizione
del perito per il giuramento);
2)
i procuratori si scambino, a ciò autorizzati dal
giudice, note e repliche a mezzo fax o mediante scambio
diretto con firma sulla copia e depositino direttamente
all' udienza gli originali;
3)
gli avvocati depositino i documenti necessari per la vendita
possibilmente insieme all' istanza di vendita.
Nell'
ottica della riduzione degli accessi in Cancelleria si collocano
anche l' inserzione delle perizie e delle ordinanze di vendita
su internet e sul servizio fax a richiesta e la spedizione
delle stesse a mezzo posta.
e)
Vendita dell' intero bene in caso di pignoramento di quote
indivise
Al
fine di evitare la ripetizione di inutili tentativi di vendita
con la conseguente paralisi del procedimento o il realizzo
di valore irrisori, occorre pervenire, nel caso in cui il
pignoramento abbia avuto per oggetto quote immobiliari indivise
e non vi siano soggetti interessati all' acquisto ad un
valore corretto, alla separazione in natura della quota
in quanto possibile ovvero alla vendita dell' intera unità
Immobiliare mediante l' instaurazione del giudizio di divisione.
Il
creditore procedente dovrà quindi, con la stessa
istanza di vendita, chiedere che il giudice fissi l' udienza
per la comparizione delle parti, dei comproprietari del
bene pignorato e degli altri interessati per la pronuncia
dei provvedimenti ex art. 600 codice di procedura civile.
Con
lo stesso provvedimento con cui fisserà l' udienza
ex art. 569 ed art. 599 codice di procedura civile il giudice
provvederà a comunicare ai comproprietari che, qualora
non formulassero offerta d' acquisto della quota pignorata
secondo i valori di perizia, si procederà alla vendita
dell' intera unità immobiliare mediante giudizio
di divisione.
Se
all' udienza fissata ex art. 569 codice di procedura civile
saranno presenti tutti i comproprietari sarà lo stesso
giudice dell' esecuzione ad istruire la causa (art. 181
norme att. codice di procedura civile).
Altrimenti
il giudice dell' esecuzione concederà un termine
per l' instaurazione del giudizio e, a seguito della specifica
previsione contenuta nelle ultime tabelle del Tribunale
di Monza, l' istruttoria sarà comunque svolta da
un giudice della Sezione III, alla quale sono assegnate
le cause di divisione nascenti nell' ambito di procedure
esecutive immobiliari. Qualora non dovessero sorgere contrasti
in ordine al diritto alla divisione e alla necessità
della vendita (in quanto la cosa «non può essere
comodamente divisa» ai sensi dell' art.1114 codice
civile) il giudice istruttore provvederà con ordinanza
alla vendita dell' intero bene.
Nel
caso (presumibilmente alquanto raro) in cui i comproprietari
si costituissero per formulare delle contestazioni in ordine
al diritto alla divisione o alla comoda divisibilità
del bene, sarà il Collegio a decidere sulle stesse
con sentenza.
I
tempi della causa saranno peraltro molto contenuti e ciò
in quanto da un lato, ai fini dell' istruttoria sarà
acquisita la perizia del procedimento esecutivo; dall' altro,
esaurita l' istruttoria (che di norma si svolgerà
in un' unica udienza) la causa sarà posta immediatamente
in decisione.
Le
spese anticipate dal creditore per il giudizio di divisione
verranno considerate, in sede di riparto, spese privilegiate
ex art. 2770 codice civile.
f)
Riduzione dei tempi per il deposito del progetto di distribuzione
All'
atto dell' aggiudicazione il giudice inviterà i creditori
a depositare entro il termine di giorni 60 stabilito per
il pagamento del prezzo le note di precisazione dei crediti,
ciò al fine di assicurare il tempestivo deposito
dei progetti di distribuzione.
Sono
allo studio le modalità di presentazione delle note
di credito su supporto magnetico.
g)
Utilizzo di conti correnti bancari fruttiferi per il deposito
di somme
Allo
scopo di semplificare le sino ad ora gravose operazioni
di gestione delle somme depositate nel corso del processo
esecutivo (che comportavano la scritturazione di ciascuna
operazione in quattro diversi registri), e di remunerare
il capitale, sino ad ora infruttifero, il Tribunale definirà
in tempi brevi una Convenzione con le Banche, analoga a
quella già in vigore per le procedure fallimentari
(nell' ambito della quale, ad esempio, gli interessi a favore
delle procedure sono pari al tasso ufficiale di sconto).
La
remunerazione ottenuta consentirà di coprire in larga
parte i costi relativi ai custodi giudiziari degli immobili.
SVOLGIMENTO
DELLA PROCEDURA
Per
realizzare quanto fin qui descritto, soprattutto per il
raggiungimento dell' obbiettivo della riduzione drastica
dei tempi medi delle procedure, occorre che esse si svolgano
secondo le seguenti cadenze:
1)
Il difensore, nel presentare l' istanza di vendita ex art.
567 codice di procedura civile, anziché aspettare
la scadenza del termine previsto dalla norma (a partire
dal 1° gennaio 2000, termine di giorni 60), se possibile
depositerà contestualmente, già in quel momento,
tutti i documenti richiesti (certificazione notarile relativa
alle risultanze delle visure dei registri immobiliari e
catastali o, in alternativa, certificati delle iscrizioni
e trascrizioni rilasciati dalla Conservatoria dei Registri
Immobiliari e l' estratto catastale, la mappa censuaria
e, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica.
2)
La contestualità andrebbe in particolare assicurata
per il deposito della certificazione notarile, in quanto
il documento è utilizzata per la redazione della
perizia.
3)
A tal fine appare necessario che il creditore procedente
incarichi il notaio al più tardi al momento della
notifica del precetto, facendo espressamente presente l'
esigenza del rispetto del termine previsto per il deposito
dell' istanza di vendita.
4)
Il certificato notarile dovrà essere redatto secondo
lo schema che si allega e dovrà in particolare contenere:
a) descrizione specifica dei beni oggetto del pignoramento;
descrizione dei beni secondo le attuali risultanze dei vigenti
registri catastali; evidenziazione di eventuali discrepanze
con l' atto di pignoramento; b) ricostruzione ventennale
della titolarità della proprietà dei beni;
c) formalità pregiudizievoli, ivi comprese domande
giudiziali. Al certificato dovrà essere allegata
copia dell' atto di provenienza.
5)
Nella stessa istanza di vendita il creditore procedente
potrà domandare che il giudice provveda alla nomina
di un custode giudiziario dell' immobile pignorato e, nel
caso di pignoramento di quota indivisa, che il giudice fissi
l' udienza per la comparizione delle parti, dei comproprietari
e degli altri interessati ai sensi dell' art. 600 codice
di procedura civile.
6)
All' atto del deposito dell' istanza il giudice provvederà
immediatamente:
1.
alla nomina dell' esperto per la valutazione del bene;
2.
alla fissazione dell' udienza ex art. 569 codice di procedura
civile possibilmente entro un termine di 5 o 6 mesi;
3.
a disporre per quell' udienza anche la convocazione degli
eventuali comproprietari;
4.
a fissare il termine per il deposito di eventuali note alla
relazione del perito.
5.
Nel provvedimento saranno inserite anche alcune avvertenze
per il debitore e per i comproprietari: il debitore esecutato
in particolare sarà invitato a formulare l' istanza
di conversione entro l' udienza ex art. 569 codice di procedura
civile con l' avvertenza che, in caso di istanza proposta
successivamente, il giudice non concederà più
la rateizzazione del debito; i comproprietari saranno invece
invitati a valutare la possibilità d' acquisto della
quota pignorata, con l' avviso che, in caso contrario, potrà
procedersi alla vendita dell' intero bene mediante il giudizio
di divisione.
6.
Il provvedimento di cui sopra, ove possibile, sarà
comunicato al difensore del creditore procedente nello stesso
momento del deposito dell' istanza.
7.
Il perito nominato comparirà avanti al giudice nel
primo mercoledì o giovedì successivo, senza
la presenza delle parti, per l' accettazione dell' incarico,
il giuramento e la formulazione del quesito;
8.
Il perito inizierà immediatamente l' esame della
pratica e comuniccherà tempestivamente al creditore
procedente eventuali carenze nella documentazione depositata
ovvero il nome di soggetti che non siano stati notiziati
dell' espropriazione ex artt.498 codice di procedura civile
e 158 disp.att. ed ex art. 599 codice di procedura civile.
Il perito predisporrà su supporto magnetico l' elenco
di tutti i creditori iscritti con il relativo domicilio
eletto e degli eventuali comproprietari, con i rispettivi
indirizzi, e il relativo file sarà trasferito nel
sistema informatico della cancelleria, per agevolare le
comunicazioni dei provvedimenti di fissazione delle udienze
ex artt. 569, 590 e 600 codice di procedura civile.
9.
Alla scadenza del termine assegnatogli, quindi almeno due
mesi prima dell' udienza, il perito depositerà la
relazione e ne invierà contestualmente a ciascuna
delle parti a mezzo fax, posta o e-mail; le parti, a loro
volta nel termine assegnato con il provvedimento di fissazione
dell' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, provvederanno
a scambiarsi eventuali note fuori udienza e senza il deposito
in Cancelleria, essendo autorizzate ad effettuare il deposito
degli originali per il giudice direttamente all' udienza;
10.
All' udienza ex art. 569 codice di procedura civile, di
norma alla presenza del perito, verrà verificata
la completezza della documentazione e si procederà
all' audizione delle parti ed eventualmente dei comproprietari.
11.
Nel caso in cui i comproprietari non fossero presenti o,
pur presenti, non manifestassero l' intenzione di acquistare
la quota indivisa e, nel contempo, non risultasse possibile
la separazione in natura del bene, il giudice, ove non possa
procedere direttamente all' istruzione della causa ex art.
181 disp.att. codice di procedura civile, concederà
il termine per l' instaurazione del giudizio di divisione
(avanti alla stessa sezione).
12.
In tale giudizio verrà utilizzata, per la valutazione
in ordine alla divisibilità del bene, la perizia
disposta nell' ambito del procedimento esecutivo e pertanto
si perverrà, prevedibilmente, in tempi rapidissimi
a disporre la vendita dell' intera unità immobiliare.
Anche nel caso, alquanto improbabile, in cui si rendesse
necessaria la pronuncia di sentenza (ossia nel caso di costituzione
in giudizio dei comproprietari per contestare il diritto
alla divisione o affermare la comoda divisibilità
in natura del bene) alla vendita si perverrà comunque
in tempi brevi, posto che tali cause avranno una corsia
autonoma nell' ambito dei procedimenti civili assegnati
alla sezione (saranno necessarie solo due o tre udienze,
espletate in tempi brevi, per giungere alla pronuncia della
sentenza).
13.
All' udienza ex art. 569 codice di procedura civile il giudice
procederà anche alla nomina del custode giudiziario,
subordinando espressamente l' autorizzazione del debitore
a continuare ad abitare nell' immobile ex art. 560, terzo
comma, codice di procedura civile alla condizione che egli
non ostacoli la visita dello stesso da parte dei potenziali
acquirenti, rispetti le regole di conservazione del bene
e paghi regolarmente le spese condominiali, avvertendolo
quindi che tale autorizzazione potrebbe essere revocata
con conseguente immediata liberazione dei locali.
14.
Il giudice pronuncerà infine l' ordinanza di vendita.
Ogni udienza di vendita sarà fissata quindici minuti
dopo la precedente.
15.
L' ordinanza di vendita dovrà essere immediatamente
notificata al debitore con l' invito a definire eventuali
accordi con i creditori prima della pubblicazione dell'
inserzione pubblicitaria su Il Corriere della Sera e gli
altri periodici.
16.
A tutte le forme di pubblicità previste nella legge
e nell' ordinanza di vendita (quindi anche l' affissione
all' Albo del Tribunale, la pubblicazione dell' estratto
sul F.A.L. e tutte le notificazioni) provvederà il
custode giudiziario, previa anticipazione da parte del creditore
procedente delle sole spese vive.
17.
Contestualmente alla fissazione dell' udienza di vendita
il giudice fisserà per la stessa data ed ora l' udienza
ex art. 590 codice di procedura civile, per il caso in cui
non pervenissero offerte.
18.
Qualora effettivamente non risultino prevenute offerte il
giudice potrà quindi pronunciare immediatamente nuova
ordinanza di vendita, riservandosi di revocarla nel caso
di deposito di istanza d' assegnazione nel termine di due
giorni.
19.
Nel caso invece di aggiudicazione del bene il giudice concederà
ai creditori un termine di giorni 60 (di norma quindi eguale
a quello per il versamento del saldo prezzo) per la precisazione
dei rispettivi crediti.
20.
Il decreto di trasferimento sarà pronunciato immediatamente
dopo il versamento del prezzo (utilizzando per la sua redazione
l' apposito file contenuto nel floppy disk allegato alla
perizia: per ogni lotto è previsto un file con la
descrizione puntuale del bene e di tutte le iscrizioni e
trascrizioni che devono essere cancellate).
21.
Entro il termine di giorni 30 dal versamento del saldo prezzo
e dal deposito delle note di credito, il giudice depositerà
il progetto di distribuzione.
Note:
<1>In
Dir. fall. 1999, II, 505.
