L'affitto d'azienda nella prassi fallimentare

1 - Mancata previsione in sede fallimentare della tutela del bene "azienda"

La tematica del salvataggio aziendale di imprese in crisi è sempre presente quando la procedura concorsuale si apre nel corso di un'attività ancora in essere e costituisce il primo e principale problema che deve affrontare l'organo fallimentare, dovendo porre in essere attività tese o al dissolvimento o alla conservazione del collegamento funzionale dei beni e fattori produttivi che hanno concorso ai risultati economici e finanziari.
Invero, la giurisprudenza, in mancanza di una previsione chiara di legge, si è presto trovata d'accordo nel sostenere che con la dichiarazione di fallimento cessa l'attività imprenditoriale del debitore e si apre una nuova fase per l'impresa che assume le caratteristiche di potenziale organizzazione di beni e di persone, in cui vi è l'idoneità funzionale all'attività e non anche la stessa. E' stato osservato 1 che: "l'impresa non si pone più come diretta emanazione dell'imprenditore e come attività dallo stesso esercitata, ma come organizzazione produttiva di persone e beni che non cessa con il fallimento e con la sostituzione del curatore alla persona fisica cui competeva il potere decisorio"; l'idea è che l'impresa sopravviva al fallimento dell'imprenditore, e che il procedimento concorsuale assurga a strumento di conservazione di questa organizzazione potenziale nella sua unitarietà per conseguire la finalità primaria del risanamento della stessa, compatibilmente con la fase giudiziaria dell'insolvenza.
Mancando nella legge fallimentare una definizione generale della azienda come entità giuridica unitaria, il dibattito maggiore in dottrina fu in quale figura legislativa riconosciuta far rientrare la fattispecie "azienda": se quella del patrimonio autonomo o separato dalla figura dell'imprenditore-fallito, quella della universalità di fatto o di diritto, o quella del bene unitario, materiale o immateriale. Infatti, la fattispecie azienda presupposta alla disciplina della vendita o del trasferimento si prospetta in modo diverso sotto il profilo metodologico e sotto il profilo sostanziale, a seconda della natura giuridica che si attribuisce all'azienda, in quanto l'inserimento in una o in altra categoria giuridica consente l'integrazione della disciplina specifica con la normativa dettata per quella categoria.
Così, quando si parla di vendita dell'azienda ci si riferisce in modo separato alla vendita di cose mobili o immobili, oppure, di vendita in massa delle attività mobiliari, che è il massimo di considerazione unitaria che, in sede di liquidazione, viene data ai beni del fallito.
L'unica norma da cui l'azienda è indirettamente considerata unitariamente è quella contenuta nell'art.90 legge fall., che, però, per essere considerata norma generale idonea a colmare la lacuna in materia di liquidazione, deve essere interpretata non solo in chiave liquidatoria, ma, sembra debba presupporre che alla vendita di azienda si possa pervenire solo attraverso l'esercizio provvisorio dell'impresa.
Questa tesi, criticata da molti, non convince lì dove pretende che, per conservare l'unitarietà dell'organizzazione imprenditoriale, debba essere ripresa l'attività dell'impresa dissestata, perchè, non tiene conto che l'azienda è configurabile indipendentemente dal fatto che la gestione di questa sia o non sia ancora attuale o sia temporeaneamente sospesa, per cui nel momento in cui il complesso aziendale viene in considerazione quale oggetto di negozio giuridico occorre solo l'idoneità funzionale dell'azienda e non anche il suo svolgimento concreto.
L'esercizio provvisorio del curatore, inoltre, costituisce un fenomeno eccezionale che può essere autorizzato, nei limiti e con le garanzie previste dall'art.90, legge fall., nei casi in cui si ravvisi il presupposto oggettivo del danno grave e irreparabile derivante dall'improvvisa interruzione dell'attività.
E' consentita pertanto un'applicazione analogica solo ad ipotesi affini, e tale non è quella ove l'esercizio provvisorio verrebbe ad assumere la funzione di mezzo normale di liquidazione dell'attivo, in contrasto con la funzione conservativa, anche se momentanea, che invece prevede il primo comma del citato articolo.
In realtà la ricerca di una risposta esauriente a questi quesiti non è stata oggetto di grandi interventi della giurisprudenza, forse perchè la mancanza di una considerazione normativa unitaria dell'azienda nel fallimento, non è a ben vedere, di ostacolo alla trasferibiltà della stessa, in quanto non è necessario nel fallimento andare alla ricerca di una norma che configuri unitariamente l'azienda per ammetterne la possibilità di vendita. Mentre infatti, nella esecuzione individuale le norme sulla competenza, per materia e per territorio, richiedono una considerazione normativa unitaria dell'azienda per poter concentrare il processo esecutivo che investe cumulativamente beni mobili, immobili e crediti nella direzione di un unico giudice, nella esecuzione collettiva, che colpisce tutti i beni, anche non aziendali, del fallito e si svolge sotto la direzione di un unico giudice delegato, non vi è bisogno, per ammettere la vendita di azienda, di andare alla ricerca di una norma che la preveda.
Si tratta piuttosto di accertare, una volta stabilito che l'azienda sopravvive al fallimento, se vi siano ostacoli normativi alla realizzazione unitaria dell'azienda e se le forme processuali previste dalla legge fallimentare siano idonee ad attuare anche la vendita globale dell'azienda.

2 - Utilizzo, nella prassi fallimentare, dell'istituto dell'affitto d'azienda: finalità, vantaggi, obiezioni

Alla mancata previsione nella legge fallimentare dell'ipotesi di conservazione aziendale, al di là dell'esercizio provvisorio ex art.90, si è in parte sopperito nella prassi dei tribunali con lo stumento dell'affitto d'azienda, soprattutto nei casi in cui, pur non presentandosi il presupposto oggettivo di danno grave e irreparabile, si ravvisi l'utilità, immediatamente dopo la dichiarazione di fallimento, della conservazione dell'unità aziendale o della sua continuazione.
Poichè la finalità principale del fallimento e del concordato preventivo con cessione dei beni è la liquidazione del patrimonio del debitore assoggettato a procedura, è evidente che l'affitto d'azienda ha carattere strumentale a questo scopo primario.
Alcuni sostengono la non ammissibilità dell'istituto basandosi sulla circostanza che l'affitto non è un modo di "realizzazione dell'attivo" inteso come sinonimo di liquidazione, ma, anzi, rinvia nel tempo la chiusura del fallimento e questo solitamente danneggia gli interessi dei creditori.
Si tratta di vedere se l'urgenza della chiusura del fallimento è voluta dalla legge nell'interesse dei creditori, ovvero, se rappresenta un'esigenza perseguita in se stessa, anche a scapito del loro interesse, perchè allora non avrebbe dovuto ritenersi ammissibile nemmeno l'esercizio provvisorio ex art.90, legge fall., che pure allontana la chiusura del fallimento di fronte agli interessi dei creditori di proseguire l'attività (ed un rinvio non breve se è previsto l'obbligo della convocazione del comitato almeno ogni due mesi, art.90, terzo comma, e non è previsto un massimo di durata).
Non va sottovalutata la circostanza che tale rinvio è consentito non solo per evitare un danno grave e irreparabile, ma anche per ragioni di mera opportunità nell'interesse dei creditori.
Si dovrà quindi dimostrare come mai l'urgenza della chiusura del fallimento, di fronte al contrario interesse dei creditori, sia accantonata nella fattispecie dell'esercizio provvisorio, e non possa esserlo, invece, in quella dell'affitto d'azienda: tanto piu' che le conseguenze del primo possono rivelarsi piu' gravi di quelle del secondo. Va aggiunto, poi, che l'affitto d'azienda non comporta necessariamente una paralisi della liquidazione, per tutta la sua durata. Esso non impedisce, infatti, la vendita globale dell'azienda, ed anzi, la funzionalità di questa, conservata o ricuperata tramite la gestione dell'affittuario, può addirittura favorire la possibilità di tale vendita.
Si tratta, in primo luogo, di evitare la dispersione delle attività aziendali, l'esodo dei lavoratori e delle loro professionalità preziose, la perdita dell'avviamento e quindi del valore dell'azienda come going concern, ed è su questo valore poi che si stabilisce il prezzo di vendita. Secondo questa idea, quindi, l'affitto non comporta una paralisi della liquidazione, ma, semmai, incide sul tipo di liquidazione, rimanendo temporaneamente precluse le forme che si risolvono nella disintegrazione del complesso aziendale. Può allora concludersi che, quanti hanno avversato l'uso di questo istituto sottolineando l'esigenza di una pronta liquidazione fallimentare hanno trascurato o sottovalutato due circostanze fondamentali: da un lato, che detta esigenza è tutelata solo nei limiti in cui risponda all'interesse dei creditori e non anche quando vi contrasti; dall'altro che vi sono ipotesi in cui il contratto in esame non comporta affatto un rinvio della liquidazione.
Fondamento va negato anche alla tesi secondo cui l'affitto dell'azienda del debitore in sede fallimentare "presuppone ed implica ... l'esercizio provvisorio dell'impresa", soggiacendo alla disciplina dell'art.90, legge fall.
E' vero che l'affitto non si riduce ad una locazione dei vari elementi aziendali e che si attua una vera e propria continuazione dell'attività commerciale dell'impresa del fallito, ma c'è una differenza fondamentale: l'affitto dell'azienda consente un esercizio imprenditoriale non più imputabile al fallito bensì all'affittuario, per cui a differenza dell'esercizio provvisorio in cui vi è una sostituzione coattiva dell'imprenditore, qui c'è una gestione diretta da parte del titolare.
Il primo fa sorgere delle obbligazioni soggette al regime dei "debiti di massa" (art.111, primo comma, legge fall.), mentre le obbligazioni inerenti al secondo sono normali obbligazioni dell'imprenditore- affittuario.
Il rischio d'impresa incombe nel primo caso, sul fallito, ripercuotendosi sui creditori concorsuali; nel secondo, sull'affittuario.
E' stato osservato che l'affitto comporta dei rischi per la procedura: “... è da porsi in dubbio che esso costituisca un vantaggio anche per i creditori del fallito: è infatti ben noto che l'affitto, laddove non collegato con il successivo rilievo, non fa altro che procastinare la realizzazione del bene ritardando il soddisfacimento dei creditori.” 2 , e una cattiva gestione da parte dell'affittuario può provocare proprio le conseguenze che si intendevano evitare: il depauperamento delle risorse aziendali, il possibile utilizzo sconsiderato delle risorse esistenti, l'omissione di doverose manutenzioni, ecc. Contro tali rischi la procedura deve garantirsi con la previsione di idonee clausole contrattuali e con la stipulazione di garanzie accessorie.
Queste possono essere a titolo di esempio:
-la previsione di una data di scadenza senza possibilità per l'affittuario di invocare alcun titolo alla prosecuzione;
-la previsione di una penale in caso di ritardata consegna dell'azienda alla scadenza del contratto garantita da fideiussione a prima richiesta;
-la previsione di risoluzione del contratto per inadempimento anche di una sola rata d'affitto;
-l'impegno da parte dell'affittuario a non subaffittare l'azienda ed a non assumere obbligazioni aventi efficacia nel periodo successivo alla restituzione dell'azienda al fallimento;
-l'obbligo di parte affittuaria di partecipare alla futura gara per l'acquisto dell'azienda da svolgersi nel periodo di durata del contratto, con l'impegno di offrire un prezzo almeno non inferiore ad un valore indicato; anche questo impegno va garantito da penale per la quale viene prestata fideiussione.

3- Diritto di prelazione dell'affittuario: interpretazione dell'art.3 della legge n. 223 del 1991

La norma, introducendo la novità della prelazione per l'affittuario, conferma l'utilizzo dello strumento dell'affitto d'azienda eseguito dal curatore compatibile con le finalità liquidatorie delle procedure concorsuali: istituto peraltro che era già in uso nella prassi dei nostri tribunali con il sostegno di dottrina 3 e giurisprudenza 4 .
Titolare del diritto di prelazione è l'imprenditore che ha assunto la gestione, anche parziale, di aziende assoggettate a procedure concorsuali. Conditio sine qua non della prelazione è, dunque, l'esistenza di un contratto di affitto di azienda.
Val la pena di sgombrare il campo da un "falso" problema: se sussista, cioè, il diritto di prelazione nel caso in cui l'affitto sia stato posto in essere antecedentemente all'apertura della procedura concorsuale dal soggetto poi ammessovi.
Il tribunale di Siena 5 , nella sentenza del 7 ottobre 1991, ha esaminato la questione risolvendola in senso negativo sul rilievo che in tal modo si determinerebbe una situazione nella quale “l'individuazione dell'acquirente sarebbe del tutto sottratta alle valutazioni degli organi procedurali” e che “l'imprenditore potrebbe designare il suo successore”. In questo caso l'applicabilità della prelazione avrebbe potuto essere negata anche sul rilievo che la legge n. 223 del 1991 entrata in vigore l'11 agosto del 1991, non contenendo alcuna disposizione transitoria circa gli affitti stipulati antecedentemente, non può trovare applicazione in questi casi.
Ma, a parte tali considerazioni, riferibili anche alle ipotesi di contratti di affitto stipulati dagli organi procedurali anteriormente all'entrata in vigore della legge, deve ritenersi, in sintonia con quanto affermato dai giudici di Siena, che la prelazione possa sorgere solo se l'affitto sia stato stipulato dagli organi preposti alle diverse procedure 6 .
Riguardo alle modalità ed ai tempi fissati per l'operatività del diritto di prelazione esso può essere esercitato solo dopo che siano state esaurite le procedure "previste dalle norme vigenti per la definitiva determinazione del prezzo di vendita dell'azienda".
Ad una prima lettura della norma non appare del tutto chiaro quale sia il prezzo definitivo che deve essere comunicato al prelazionario.
La lettera della norma si offre a due possibili interpretazioni: 1) che il prezzo sia quello determinato in sede di stima peritale dei beni; 2) che il prezzo sia quello fissatosi dopo l'esperimento della procedura di vendita.
Contra la prima ipotesi si può anzitutto obiettare che nel testo normativo si parla di "definitiva" determinazione del prezzo di vendita, mentre il valore peritale costituisce un valore teorico da porre a base di un primo esperimento di vendita, inoltre la mancanza della possibilità della gara potrebbe comportare un danno per i creditori.
Di converso potrebbe sostenersi che l'utilizzare il prezzo di stima potrebbe comportare un beneficio per il ceto creditorio (specie nei casi in cui sia presumibile uno scarso interesse di altri all'azienda): ciò dovrebbe però presupporre che il prelazionario ricevuta la comunicazione possa optare solo tra l'esercizio positivo del diritto, con conseguente acquisto del bene, e la rinuncia al diritto (con il che la procedura sarebbe libera di vendere ad altri, anche a diverse condizioni, senza l'onere di una nuova comunicazione), con l'esclusione dell'esercizio negativo del diritto (che comporta solo che l'avente diritto non intende esercitarlo a quelle condizioni, riservandosi di farlo ove mutino le condizioni della vendita); e questo al fine di operare un contemperamento al vantaggio dato al prelazionario di poter “parlare” prima di tutti.
Tale impostazione non appare appagante, ed allora, si ritiene che sia preferibile la soluzione che la comunicazione sia effettuata una volta concluso l'esperimento di vendita: solo allora si sarà, infatti, determinato il prezzo definitivo.
Accedere a questa tesi comporta l'inderogabile necessità di prevedere nelle condizioni di vendita l'indicazione ben precisa dell'esistenza del diritto di prelazione, per la necessaria esigenza di tutela dei terzi.
Nel caso in cui l'esperimento di vendita dovesse dare esito negativo dovrà offrirsi al prelazionario la possibilità di esercitare il suo diritto, senza che ciò gli precluda, in caso di esercizio negativo, la possibilità di farlo valere in futuro.
Una volta determinato il prezzo di vendita “l'autorità che ad essa procede” deve comunicare il prezzo così stabilito al prelazionario nel termine di dieci giorni.
Nulla si dice circa la forma della comunicazione, nel silenzio della legge, considerati i tempi ristretti concessi al prelazionario, sembrerebbe opportuno operare attraverso la notificazione.
I tempi entro i quali il prelazionario deve esercitare il suo diritto, cinque giorni dal ricevimento della comunicazione, sono ben più brevi di quelli fissati in materia di prelazione agraria (trenta giorni), o in materia di prelazione urbana o successoria (sessanta giorni): evidentemente il legislatore ha così voluto tentare di adeguare la prelazione alle naturali esigenze di celerità e di certezza delle vendite effettuate nell'ambito delle procedure concorsuali.
La norma, infine, è totalmente carente circa le modalità di pagamento, che pertanto, non potranno che essere le stesse previste per eventuali altri compratori; né vi sono indicazioni circa le conseguenze della violazione, da parte del venditore, dell'obbligo della comunicazione.
Non c'è, in altre parole, la previsione del c.d. diritto di riscatto in forza del quale “il diritto di acquistare... appare assistito da una sorta di sequela in virtù della quale esso può essere fatto valere anche direttamente nei confronti del terzo acquirente”. 7
Quindi, in mancanza di una esplicita previsione rimane solo l'eventuale responsabilità per danni degli organi della procedura che non hanno proceduto alla tempestiva comunicazione. I soggetti a cui compete il dovere di informare il prelazionario devono essere individuati nel curatore o nel commissario.

4- Pronuncia Cass. 3 novembre 1994 e pronuncia della Cass. 25 marzo 1995

Con sentenza 3 novembre 1994, n. 9052 i giudici di legittimità ritennero che il diritto di prelazione previsto dall'art.3, non possa trovare applicazione indiscriminata, ma sarebbe riferibile solo ai casi in cui l'intervento dell'affittuario abbia evitato l'erogazione di provvidenze di carattere sociale a favore dei dipendenti delle imprese in crisi garantendo la continuazione dell'attività lavorativa dei loro dipendenti. 9
Si sottolinea, qui, chiaramente l'impostazione che vede nel diritto di prelazione concesso all'affittuario una sorta di "premio" per il suo intervento.
Nel medesimo senso si era già espresso il trib. di Napoli 10 affermando che“la fattispecie costitutiva del diritto di prelazione... non è integrata dalla sola stipula di un contratto di affitto” in quanto “il beneficio accordato all'affittuario è ineludibilmente condizionato dalla funzionalità del contratto alla salvaguardia, an che parziale, dei livelli occupazionali, ossia dell'esistenza di rapporti di lavoro in corso alla data di apertura della procedura concorsuale, e che, grazie all'affitto, non sono stati risolti".
Sempre in questo senso si è espresso, successivamente alla richiamata decisione della Cassazione, il Trib.di Udine 11 il quale ha ritenuto che i presupposti per l'esercizio della prelazione devono essere individuati nella circostanza che l'impresa insolvente sia meritevole dell'intervento previsto dagli artt.1-3 della legge n. 223 del 1991, e che l'affitto dell'azienda serva ad evitare, in tutto o in parte, l'erogazione di provvedimenti a carattere sociale.
In dottrina hanno aderito a tale impostazione in molti sostenendo che: in primis la legge n°223 del 1991 ha una chiara vocazione laboristica 12 e che nella norma si parla di assunzione della gestione dell'azienda, con ciò esprimendo il concetto, che va oltre il significato del termine azienda, intesa come complesso di beni organizzato, ed arriva fino a ricomprendere anche fenomeni attinenti aspetti gestionali non strettamente patrimoniali; e poi sottolineando 13 la necessità che l'imprenditore abbia assunto effettivamente la gestione, con reimpiego della forza lavoro in una misura e con un'entità che dovranno essere valutate nell'ambito delle trattative sindacali.
A distanza di pochi mesi, la Corte tornò ad esprimersi sul tema della prelazione a favore dell'affittuario, pervenendo a conclusioni ben diverse da quelle espresse nella sentenza del 3 novembre 1994 n. 9052,
Con la sentenza 25 marzo 1995 n°3579 la Corte parve negare un rigido ed inscindibile collegamento tra il primo ed il terzo comma dell'art.3 della legge n. 223/91 (dal quale deriverebbe l'esistenza di una subordinazione del diritto di prelazione dell'affittuario alla condizione che la prosecuzione dell'attività abbia evitato il ricorso alla cassa integrazione).
Al contrario, la Corte evidenziò che la finalità "incentivante" della prelazione si collega alla vicenda in sè dell'affitto, altrimenti poco appetibile, dell'azienda del fallito, correlandosi così ad un diritto dell'affittuario, che a questi spetta, in quanto tale, senza ulteriori condizioni.
La decisione della Corte è sembrata meritevole di condivisione in quanto rispondente non solo al dettato normativo, ma alla ratio stessa della disposizione che intende evitare la dispersione delle potenzialità produttive, anche sotto il profilo occupazionale. Essa inoltre risulta maggiormente attenta a quelle che sono attualmente le connotazioni di molte procedure concorsuali liquidatorie nell'ambito delle quali non può ritenersi del tutto remota, ma anzi abbastanza frequente, l'ipotesi di affitto dell'azienda e/o di rami di azienda.
E' evidente, infatti, che in detti casi l'affitto, mantenendo in vita il bene azienda, incide pur sempre positivamente sui livelli occupazionali. La prelazione consente, infatti, all'affittuario di investire con più "tranquillità" nell'azienda e di mantenere con più facilità l'occupazione 14 .
Semmai è da porsi in dubbio che esso costituisca un vantaggio anche per i creditori del fallito: è infatti ben noto che l'affitto, laddove non collegato strumentalmente al successivo rilievo, non fa altro che procrastrinare la realizzazione del bene (raramente incrementandone il valore: più spesso, anzi, depauperandolo in quanto "spremuto" al massimo) ritardando il soddisfacimento dei creditori.
Se a ciò si aggiunge anche il diritto di prelazione, che concorre a limitare il parterre di gara, è evidente il perchè delle ragioni di chi ha sostenuto la non rispondenza alle finalità liquidatorie delle procedure concorsuali degli affitti, legittimati ormai dalla legge n. 223 del 1991.
Si segnala a proposito l'approfondita disamina di questi aspetti compiuta dal trib. di Monza15, il quale ha evidenziato come dalla normativa introdotta con la legge n. 428 del 1990 e con la legge n. 223 del 1991 emerga il nesso di strumentalità tra affitto e cessione, come dimostrato dalla speciale concessione di un diritto di prelazione all'acquisto dell'azienda fallita a favore delle imprese affittuarie.
Come sottolineato, pur dando compiuto atto del dissenso emergente dalle due pronuncie della Suprema Corte, alcuni tribunali, come quello di Bergamo nel 1997, hanno ritenuto di aderire ancora alla tesi più restrittiva. 17

5 -Nuova pronuncia della Corte di Cassazione, 14 maggio 1998: confermato lo speciale incentivo di carattere sociale

Con questa nuova sentenza n. 4852 del 1998 18 la Corte perviene ad una chiarificazione sull'interpretazione da dare al diritto di prelazione in considerazione del vivace dibattito che si era creato in conseguenza delle precedenti pronuncie.
Ancora una volta la Corte affronta il problema della natura e del carattere della prelazione introdotta dalla legge n. 223 del 1991 concludendo nel senso già affermato con la sentenza n. 9052 nel 1994: cioè per un'interpretazione piuttosto restrittiva dell'istituto al quale non è possibile riconoscere un carattere generale ed un'applicabilità indifferenziata a tutte le procedure concorsuali.
Ad avviso della Corte, infatti, la prelazione de quo agitur si inserisce nell'ambito di norme in materia tipicamente giuslavoristica e pertanto essa deve essere interpretata in coerenza con i principi ispiratori e regolatori della legge n. 223 del 1991. Di conseguenza quel che rileva al fine di determinare se, in concreto, possa essere riconosciuta all'affittuario la prelazione è, in ultima istanza, un elemento attinente all'impresa fallita e cioè il fatto se essa possedesse o meno i requisiti per essere potenzialmente destinataria dell'intervento straordinario di integrazione salariale.
Il requisito principe previsto dall'art.1 della legge n. 223 del 1991 è di carattere dimensionale: il numero medio di dipendenti, non inferiore a quindici, occupato nel semestre precedente la data di presentazione della richiesta di intervento della cassa integrazione.
Laddove tali requisiti non esistano, la Corte non ritiene possibile riconoscere all'affittuario alcun diritto di prelazione.
Con questa sentenza la Corte conferma la precedente pronuncia n. 9052 del 1994 e chiarisce che con la successiva sentenza n. 3579 del 1995 non intendeva esprimere principi difformi rispetto a questa nuova interpretazione più restrittiva.
La Corte ritiene di non aver mai inteso con la sentenza n. 3579 del 1995 affermare che la prelazione fosse applicabile all'affittuaro di qualunque azienda fallita, indipendentemente dal possesso dei requisiti per usufruire dell'intervento straordinario di integrazione salariale.
Sembra allora che la Corte voglia con tale nuova pronuncia dare rilievo solo al numero di lavoratori impiegati nell'azienda fallita nel semestre precedente l'apertura della procedura concorsuale, non tenendo in alcuna considerazione il numero dei dipendenti impiegati dall'affittuario: col che qualora l'affittuario abbia assunto tutti i dipendenti dell'azienda fallita, se questa non possedeva i requisiti soggettivi richiesti dall'art.3 della legge n. 223 del 1991, non può sorgere alcun diritto di prelazione a favore di costui. 19
Di contro seguendo l'impostazione emersa in alcune pronunce di merito, ad esempio il trib.di Udine 20 , sussisterebbe la prelazione nel caso in cui l'affittuario abbia provveduto ad assumere anche solo una parte dei precedenti dipendenti dell'azienda fallita.

fonte: Il commercialista veneto, n.131, sett. ott. 1999, articolo di M. Candiotto